Как анализ ситуации со здоровьем может помочь в проектировании развития недвижимости для здоровья городов

Используя анализ ситуации со здоровьем, девелоперы могут создавать проекты недвижимости, которые создают новую ценность за счет обеспечения благополучия общества. | Открытый доступ к данной статье предоставлен ООО «Биоситу».

Адель Хоутон и Мэтью КиферОсень 2023 г.

Кризисы общественного здравоохранения, такие как пандемия COVID-19, эпидемия ожирения и заболевания, связанные с жарой, усугубляемые изменением климата, выдвигают на первый план социальные, экономические и политические силы, которые лежат в основе различий в показателях здоровья между различными группами людей в одном и том же сообществе. Эти так называемые «социальные детерминанты здоровья»1 способствуют различиям в ожидаемой продолжительности жизни на десять и более лет в разных районах одного и того же города. Архитектурный дизайн и конфигурация землепользования могут увеличить или уменьшить это неравенство, контролируя подверженность людей экологическим опасностям, таким как экстремальная жара и токсичные химические вещества, а также обеспечивая доступ к формам поведения, способствующим укреплению здоровья, таким как физическая активность и здоровое питание.2

В свете этих проблем политики и защитники общественного здравоохранения сосредотачивают внимание на том, как крупномасштабное строительство частной недвижимости может помочь устранить неравенство в отношении здоровья. Социальные детерминанты здоровья играют все большую роль в процессе утверждения таких проектов. Общественные группы и советы по выдаче разрешений ожидают, что застройщики продемонстрируют, какую пользу предлагаемый проект принесет пользу окрестностям. Часто эти разговоры касаются социальных благ: создания рабочих мест; доступ к жилью; и улучшения, такие как парки, пешеходные дорожки и улучшение общественного транспорта. Кроме того, все более строгие программы землепользования и экологических разрешений требуют от разработчиков решения проблем выбросов парниковых газов, устойчивости к изменению климата и других воздействий на окружающую среду.

В то же время недавние шаги Комиссии по ценным бумагам и биржам США по стандартизации отчетности о климатических рисках побудили публично торгуемых или регулируемых инвесторов, таких как коммерческие банки и инвестиционные фонды недвижимости, включить проверочные вопросы о выбросах парниковых газов и климатических рисках. риск изменения в своих оценках проектов развития недвижимости. Девелоперы уже давно умеют оценивать, как рыночные факторы, находящиеся вне их прямого контроля, повлияют на прогнозируемую рентабельность инвестиций. Но сейчас они находятся под растущим давлением, требующим оценить влияние своих проектов, положительное и отрицательное, на общество и окружающую среду. Так называемые экологические, социальные и управленческие системы (ESG) стали преобладающим способом оценки инвестиций для инвесторов, ориентированных на воздействие.3

Однако ESG-скрининг не очень подходит для оценки положительных социальных и экологических последствий отдельного проекта развития недвижимости. ESG обычно отдает предпочтение универсальным мерам, даже несмотря на то, что стоимость недвижимости зависит от контуров места. И даже когда при проверке ESG используются показатели, специфичные для здания или объекта, такие как рейтинги LEED, она не учитывает способы, которыми участок застройки влияет на свое окружение и на него влияет его окружение. Наконец, структура ESG рассматривает каждый из трех факторов отдельно, хотя на самом деле они взаимосвязаны и часто синергичны в проектах в сфере недвижимости.

Индустрия недвижимости нуждается в более эффективном подходе к оценке последствий развития. В дальнейшем мы предлагаем применить принципы метода общественного здравоохранения, называемого анализом ситуации в здравоохранении. Этот превосходный путь предполагает системный подход к определению, измерению и решению проблем общественного здравоохранения с учетом контекста. Применительно к развитию коммерческой недвижимости это может перестроить процесс общественного одобрения, закрепив социальное воздействие на здоровье и благополучие района способами, очевидными для жителей и членов сообщества.

Этот подход также может фундаментально переориентировать создание стоимости недвижимости, находясь внутри границ собственности, на волновое воздействие проекта на окружающий район. В более широком масштабе анализ ситуации в области здравоохранения может по-новому определить ценность недвижимости, так что наиболее прибыльным проектом станет тот, который приносит наибольшую пользу населению и здоровью планеты.